Donnerstag, 27. August 2020

BGH: Zur Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung

Urteil vom 17. Juni 2020 - AZ VIII ZR 81/19

Der BGH hat sich in dieser Entscheidung zum Abzug von Instandsetzungskosten bei einer modernisierenden Instandsetzung geäußert. Die Klägerin hatte der vom Vermieter ausgesprochenen Modernisierungsmieterhöhung widersprochen und auf Feststellung geklagt, dass die Erhöhungen unberechtigt seien und sich die Miete daher nicht verändert habe. Unter anderem begründete sie den Antrag damit, dass bei den Modernisierungsmaßnahmen auch die rund 60 Jahre alten Türen und Fenster sowie die ebenso alte Briefkastenanlage durch modernere Typen ausgetauscht wurden, der Vermieter aber die kompletten Kosten umgelegt und keine Reparaturkosten abgezogen hatte.

Das Berufungsgericht hatte diese Begründung noch abgelehnt, da nur „fällige“ Reparaturkosten abgezogen werden müssten. Zum Instandsetzungsbedarf hatte die Klägerin aber keinen tauglichen Beweis angeboten.

Die Bundesrichter widersprachen dieser Ansicht. Sie erkannten zwar, dass eine in Instanzrecht-sprechung und mietrechtlicher Literatur verbreitete Meinung existiert, die die Kürzung der Modernisierungskosten verneint, wenn die vorhandenen Bauteile noch funktionsfähig sind und bislang kein Mangel anhaftet. Allerdings seien Sinn und Zweck der Modernisierungsvorschriften nur dann gewahrt, wenn der Instandhaltungsanteil auch dann in Abzug gebracht wird, wenn Einrichtungen und Bauteile erneuert werden, „die bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer Nutzungsdauer (ab-)genutzt worden sind, so dass der Vermieter durch Modernisierung in erheblichem Umfang (fiktive) Instandhaltungskosten erspart.“